Реновация цен

16 июня 2017

Как программа сноса пятиэтажек скажется на стоимости жилья в Москве.

Государственная Дума 14 июня приняла в третьем, окончательном, чтении проект Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации…». За принятие документа проголосовали 399 депутатов, два были против, один воздержался. Теперь законопроект должен быть поддержан Советом Федерации и подписан президентом.

Однако на этих стадиях никаких неожиданностей, скорее всего, не произойдет, и можно констатировать, что программа реновации в Москве получила все законные права. В связи с этим девелоперы и риэлторы уже обсуждают, как реализация программы реновации отразится на ценах на жилую недвижимость в столице. Мнения участников рынка расходятся — одни считают, что реновация приведет к снижению цен на московское жилье, другие полагают, что цены, наоборот, вырастут. Сходятся эксперты в одном: так как программа сноса и нового строительства будет растянута во времени, то и изменения цен будут происходить плавно, а значит, и продавцы, и покупатели успеют к ним адаптироваться.

«Реновация, если у Москвы хватит ресурсов реализовать ее в задуманных масштабах, повлияет на соотношение спроса и предложения в городе, но направление изменения цен будет зависеть от выбранной схемы или комбинации схем», — считает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Если город выберет модель, при которой происходит выкуп площадей у застройщиков, то количество квартир, которые смогут купить обычные покупатели на свободном рынке, уменьшится, и цены на свободном рынке могут начать расти.

«Подобная ситуация была в эпоху мэра города Юрия Лужкова, когда жилья в строй вводилось много, но значительная часть от ввода предназначалась для социальных программ, поэтому на свободном рынке был дефицит нового жилья, что в совокупности с другими факторами приводило к стремительному росту цен», — вспоминает Пыпин. Конечно, признает аналитик, получение переселенцами новых квартир несколько сократит спрос на жилье, так как с рынка частично уйдут семьи, которые планировали улучшать жилищные условия своими силами. Однако сокращение спроса будет небольшим, так как только примерно 5% переселяемых домохозяйств не только хотели, но и могли в обозримой перспективе купить новую квартиру за свои средства или в кредит. Таким образом, утверждает Александр Пыпин, при «выкупной» схеме на 20 квартир, выкупленных у застройщиков городом, будет приходиться одна квартира, не купленная у них обитателем пятиэтажки.

Другая схема реализации программы: строительство дополнительного жилья для переселенцев. В этом случае суммарный ввод жилья в городе будет расти, а это означает, что на свободном рынке предложение не только не сократится, но даже пополнится «излишками» из новых объемов. «При такой схеме одновременно произойдет рост предложения на свободном рынке и снижение спроса, особенно в тех локациях, где будет масштабно реализовываться программа реновации, все это приведет к снижению цен», — считает Александр Пыпин.

В том, что реализация программы реновации будет иметь определенное влияние и на цены, и на интерес покупателей к новостройкам, уверен и вице-президент, руководитель комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест» Виктор Черкасский. «Можно прогнозировать некоторое сокращение спроса за счет тех жителей пятиэтажек, которые собирались приобрести новое жилье, но теперь получат его в рамках программы переселения», — считает эксперт. Но главный вопрос, по мнению Черкасского, заключается в том, будет ли объем построенного жилья сопоставим с количеством квартир в пятиэтажках, входящих в программу реновации. Если нового жилья будет построено существенно больше, то возможно заметное давление на цены в эконом-классе и близком к нему комфорт-сегменте. «Но значительное падение цен маловероятно, так как у любого проекта есть себестоимость, и падать ценам сегодня уже почти некуда, поэтому они просто не будут расти», — полагает эксперт.

А вот генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина тоже видит два варианта развития событий. «Власти сообщили, что не намерены привлекать девелоперов в качестве инвесторов или коммерческих партнеров, следовательно, оставшиеся квартиры в новостройках будет реализовывать город, — говорит Шаталина. — На примере казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), которое реализует объемы города, можно предположить, что квартиры в итоге будут уходить с дисконтом в 10-15% по отношению к рыночной цене. И без того высокая конкуренция в сочетании с демпингом может привести к проседанию цен на первичном рынке. Для девелоперов это будет означать снижение маржинальности собственных проектов».

Но есть и другой вариант. «Если власти будут привлекать застройщиков, имеющих собственные производственные мощности, в качестве подрядчиков и рассчитываться с ними не денежными средствами, а квартирами, то реализация части жилья ляжет на плечи уже девелоперов, которые вряд ли захотят демпинговать. В этом случае снижение цены предложения также, скорее всего, произойдет, но менее ощутимо», — отмечает эксперт.

На вторичном рынке, по мнению аналитиков, цены тоже могут двинуться как вверх, так и вниз. Так, например, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников полагает, что воздействие определенно будет, но его масштабы и сроки зависят от масштабов каждого этапа реновации. «Если речь идет о комплексном подходе, когда сразу несколько районов будут подлежать синхронному преобразованию, тогда воздействие будет весьма сильным и отразится, прежде всего, на вторичном рынке этих районов Москвы, а также первичном в Подмосковье, — полагает эксперт. — Причина в том, что из фонда вторичного жилья будет выведен определенный объем домов под снос, и собственники этих домов, которые ранее, до принятия программы реновации, планировали улучшать жилищные условия, будут ждать и добиваться переезда в новый дом по городской программе. Есть также высокая вероятность того, что дома, находящиеся рядом с районами под реновацию, потеряют в стоимости до 10%, так как перспектива жить ближайшие несколько лет рядом с активной стройкой может отпугнуть покупателей на вторичном рынке, который и без того давно находится в сложной ситуации».

Строительная газета


Специальные предложения

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.