Главная | Сми о нас | Цены на жилье в Москве не смогут вырасти из-за огромного объема

Цены на жилье в Москве не смогут вырасти из-за огромного объема

17 июля 2017

В первой половине 2017 года на рынок жилья в Москве вышли рекордные объемы в строящихся проектах: предложение приблизилось к 3 миллионам квадратных метров. В такой ситуации даже оживившийся спрос не может «переварить» все выставленные на продажу объемы, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

«Первичка» на дрожжах

Чтобы продать все квартиры в новостройках «старой» Москвы, понадобится около 33 месяцев, и 8 месяцев нужно, чтобы реализовать всю «первичку» в новой Москве, подсчитали аналитики портала ЦИАН. Эта ситуация неизбежно приведет к стагнации: хотя спрос стабильно растет с начала года (количество заключенных ДДУ выросло за январь-май на 70%), его все равно не хватает на все выведенные на рынок проекты, утверждают они.

Всего же на рынке «старой» Москвы в продаже находятся рекордные 3,419 миллиона квадратных метров жилья, с начала года объем предложения вырос на 20,4%, подчеркивает генеральный директор АО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании «Мосреалстрой». Всего в продажу вышли новые объемы в 16 проектах, уточняет коммерческий директор ГК «Инград» Евгений Сандлер. Он также отмечает, что из-за большого числа проектов на рынке происходит размывание спроса между ними.

В целом две главенствующие тенденции первой половины 2017 года — рост спроса и обгоняющий его рост объема предложения — отмечают все эксперты, опрошенные агентством.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках продолжает снижаться, отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «По усредненным данным стоимость квадратного метра в 2017 году в отношении к первому полугодию 2016 года снизилась в интервале от 8 до 14%, в зависимости от класса жилья», — поясняет она. Это закономерно приводит к повышению спроса, и те покупатели, которые еще год назад не могли позволить себе купить интересующую квартиру, теперь выходят на сделки, говорит эксперт.

В марте произошел неожиданный скачок цен — сразу на 2,6%, однако он был связан с тем, что с продажи были сняты большие блоки квартир сразу в нескольких проектах, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее данным, средняя стоимость квадратного метра жилья в массовом сегменте в июне составила 148,34 тысячи рублей, а в бизнес-классе — 227,6 тысячи рублей.

В результате продолжающегося увеличения предложения на жилом рынке Москвы сложилась ситуация, когда у застройщиков нет рыночной возможности повышать стоимость продаж, как 2-3 года назад. Можно сказать, что цены до конца 2017 года в Москве будут сдерживаться тенденцией увеличения предложения, обращает внимание генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Пестрый рынок: что продают и как покупают

Помимо основных тенденций, эксперты отметили ряд локальных трендов, характерных для первой половины 2017 года на московском рынке жилой недвижимости.

Так, доля апартаментов в общей структуре предложения продолжает сокращаться — за полугодие она упала с 21,5% до 19,1%, отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.

Еще один тренд — снижение стоимости в новостройках бизнес-класса: за год оно составило 10,3%, и теперь средний ценник на один «квадрат» равен 207,2 тысячи рублей, отмечает Каширцев.

Ипотека удерживает лидирующие позиции в схемах приобретения жилья, хотя ее доля не была одинаковой в течение всего полугодия. Так, в январе она составляла всего 28% от общего числа, но во втором квартале года не падала ниже 53%, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Она связывает такую динамику с тем, что предыдущие ипотечные сделки покупатели старались закрыть до конца года, а также некоторую сумятицу на рынке вызвало завершение программы господдержки. Однако после неоднократного снижения Центробанком ключевой ставки ипотечные предложения банков стали даже более выгодными, чем те, которые фигурировали в программе с госсубсидиями, отмечает эксперт.

С Шаталиной соглашаются эксперты компании «Гранель»: по их наблюдениям, снижение ипотечных ставок с начала марта обеспечивает стабильный рост реализованного спроса.

«Вторичка» теряет поклонников

Массовый выход в продажу новостроек в столице привел к оттоку покупателей со вторичного рынка на первичный. По данным директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, количество сделок на вторичном рынке в первой половине 2017 года на 20% меньше, чем в аналогичный период годом ранее. При этом, добавляет эксперт, здесь происходят качественные изменения: например, за год доля сделок с привлечением ипотеки увеличилась с 20% до 26,5% — это связано со снижением ключевой ставки и завершением программы господдержки, которая распространялась только на новостройки.

На протяжении января-мая количество договоров купли-продажи продолжает снижаться относительно прошлого года. В итоге за первые пять месяцев 2017 года было заключено 44017 договоров, что на 15% ниже, чем годом ранее за то же время. Относительно 2014 года спрос на «вторичке» просел на 37,5%, уточняет Литинецкая.

При этом Куликов ожидает изменения структуры спроса и возвращения покупателей во «вторичку». По его мнению, застройщики сейчас работают «в ноль», и многие находятся на стадии банкротства. «Сейчас мы, образно говоря, с ленинским прищуром наблюдаем за сегментом новостроек Москвы и Подмосковья», — говорит эксперт.

«Во второй половине июня началось оживление рынка, но совершенно не ко времени», — сетует управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. По ее мнению, это произошло в результате роста курса доллара. «Как только доллар пошел вверх, началось оживление на рынке. Срабатывает чисто психологический фактор — почему-то всем кажется, что если доллар пошел вверх, цены на жилье должны расти. Так думают покупатели», — поясняет эксперт и добавляет, что если бы это происходило в сентябре, то возникшее оживление продлилось бы до конца года, а сейчас ситуация остается непредсказуемой.

Все эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, отмечают, что на рынке — как на вторичном, так и на первичном — практически отсутствуют инвестиционные сделки. «В течение всего этого времени покупатели соглашались на приобретение жилья в основном в тех случаях, когда жилищный вопрос нужно было решить безотлагательно. В случае, когда жизненные обстоятельства не были настолько «горящими», потребители не решались выходить на сделку — из-за ухудшения материального положения существенная их часть из них не уверена в завтрашнем дне», — комментирует ситуацию Куликов.

Эксперты добавляют, что продавцы все еще не вполне адекватно воспринимают рыночную ситуацию, поэтому не готовы снижать цены. Многие из них приостановили активность и «придержали» объекты до сентября, когда ожидается восстановление спроса и рост цен. « Между тем, никаких предпосылок для роста цен нет. Потому что, даже активизировавшись, покупатели не готовы покупать все подряд, да еще и с повышением цены», — резюмирует Пешич.

РИА Новости. Недвижимость


Специальные предложения