Перестройка

6 февраля 2018

Что будет с ценами на новые квартиры в Москве.

Московские застройщики замедляют темпы строительного ралли, выводя на рынок все меньше жилья. Значит ли это, что квартирному изобилию конец, а стоимость квадратного метра в столице скоро резко пойдет вверх?

Сбавили обороты

Увеличение объема предложения, которое наблюдается на столичном рынке новостроек уже более двух лет, начало замедляться. По данным «Метриум Групп», в 2017 году число новых квартир комфорт- и экономкласса в Москве выросло чуть более чем на 7 процентов, тогда как в 2016 году - на 27. В прошлом году каждый месяц число квартир массового сегмента в продаже увеличивалось в среднем менее чем на процент, в 2016-м - на два с лишним процента.

К началу 2018-го в Москве экспонировалось порядка 19 тысяч квартир в новостройках массового сегмента, в декабре 2016-го их было менее 18 тысяч. Но это незначительный, по сравнению с прежними показателями, рост: за 2015-й, например, число квартир в продаже увеличилось на все 80 процентов.

Всего в декабре 2017-го столичные девелоперы реализовывали 71 проект, тогда как в декабре 2016 года - 49. Таким образом, рост предложения по проектам составил 45 процентов, но, в отличие от предыдущих лет, в 2017-м в столице появилось много «точечных» жилых комплексов массового сегмента, насчитывающих не более 100-200 лотов. Именно поэтому суммарный объем предложения квартир вырос незначительно.

Тенденцию к замедлению прироста предложения на рынке столичного жилья косвенно подтверждает стадия строительной готовности большинства продаваемых объектов, отмечают аналитики: поскольку новых объемов жилья на рынке стало меньше, то и количество жилых комплексов, реализуемых на ранней стадии строительной готовности, сократилось. Если в конце 2016 года на начальном этапе строительства экспонировалось порядка трети квартир в строящихся домах, то в декабре 2017-го их доля уменьшилась почти до 15 процентов. Это значит, что основной объем предложения (порядка 50 процентов) на рынке новостроек представлен в домах на завершающей стадии строительства (отделка и получение разрешения на ввод в эксплуатацию).

По мнению Натальи Кругловой, генерального директора «Метриум Групп», замедление темпов прироста объема предложения - это первый признак восстановления баланса между девелоперской и покупательской активностью. В 2015-м, напоминает она, началось тотальное освоение московских промзон, что способствовало резкому увеличению числа квартир в продаже, острую конкуренцию между застройщиками и долговременную стагнацию цен. «Этот процесс продолжается до сих пор, но в 2017 году девелоперы постепенно начали сбавлять обороты, а покупатели, напротив, проявляют все большую активность, - говорит Круглова. - В совокупности эти факторы способствуют устранению диспропорций, а значит, помогают оздоровить рынок. Однако отмечу, что данная тенденция может снова прерваться: в 2018-м вступают в силу поправки в 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов - прим. «Дома»), которые серьезно повлияют на девелоперский бизнес. Кроме того, начнется переход к проектному финансированию строящихся жилых комплексов. Поскольку застройщики не могут точно спрогнозировать, чем обернется для них очередное изменение правил игры, они постараются форсировать реализацию готовящихся проектов еще в нынешней правовой среде. А это значит, что в 2018 году может случиться новый всплеск девелоперской активности и заметное увеличение объема предложения».

Пока ажиотажа нет: по наблюдениям экспертов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к началу 2018-го уровень активности застройщиков, напротив, снизился: в декабре в границах старой Москвы на рынок вышел только один новый проект. На присоединенных территориях объем предложения также пополнился одним жилым комплексом. При этом если в старых границах города девелоперы все же открывали продажи в новых корпусах ранее выведенных проектов, то в Новой Москве - нет.

Дешевле есть? А если найду?

Данные о динамике цен на новые квартиры в Москве разнятся. По подсчетам МИЭЛЬ, средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек (без учета элитных проектов и комплексов на присоединенных территориях) за 2017-й снизилась на процент, до 194 тысяч рублей за квадратный метр. Если рассматривать цены по сегментам, то в эконом- и бизнес-классе падение составило 7,5 и 1,5 процента - до 109 тысяч и 246,5 тысячи рублей за «квадрат» соответственно. В сегменте комфорт, наоборот, метр подорожал более чем на 2 процента, его цена превысила 153 тысячи рублей.

В «Метриум» утверждают, что к началу 2018-го средняя цена квадратного метра на столичном рынке новостроек составила 150,8 тысячи рублей - почти на 3 процента больше, чем год назад. Ценник вырос в большинстве округов города, отмечается в материалах компании, при этом максимальное увеличение произошло в Северном (+16 процентов), Северо-Восточном (+13 процентов) и Северо-Западном (+9 процентов) округах.

«Кризис диктует свои условия на рынке новостроек, - упорствуют аналитики МИЭЛЬ. - Если в конце 2016 года на территории старой Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 5 миллионов рублей в 41 проекте (95 корпусов), то на данный момент выбор значительно увеличился, до 54 проектов (137 корпусов)».

В Новой Москве, по их словам, жилье тоже становится доступнее: средневзвешенная цена предложения на местном рынке новостроек к началу года составила 99 тысячи рублей за метр (-2 процента за год). Средний бюджет покупки за 12 месяцев снизился более чем на 4 процента, до 5,3 миллиона рублей. В 115 корпусах можно приобрести квартиру стоимостью до 4 миллионов рублей.

Топ проектов с самыми дешевыми новыми квартирами формируют (данные «Метриум Групп»): в Москве - ЖК «Столичные Поляны» (от 3,1 миллиона рублей за лот), ЖК «ВЛюблино» (3,14 миллиона рублей), ЖК «Некрасовка» (3,18 миллиона рублей); в Новой Москве - ЖК «Москвичка» (от 1,8 миллиона рублей за лот), ЖК «Баркли Медовая Долина» (2 миллиона рублей) и ЖК «Кленовые аллеи» (2,2 миллиона рублей).

Недорого и небогато

Если в сегменте жилья для массового потребителя падение цен отнюдь не шокирующее (по мнению ряда аналитиков, его вообще нет), то в элитном все куда интереснее. По подсчетам аналитиков Point Estate, к началу 2018-го недвижимость для состоятельных людей в Москве предлагалась на продажу в среднем за 79 миллионов рублей - на 26 процентов дешевле, чем в конце 2016-го. Средняя цена квадратного метра элитного жилья составила 661 тысячу рублей: за год дорогой метр потерял 14 процентов стоимости.

«Для приобретения элитного жилья в четвертом квартале 2017 года необходимо было обладать минимальной суммой в 11,1 миллиона рублей, - рассказали эксперты компании. - С этих бюджетов начинались предложения апартаментов в новом комплексе Cvet 32». Максимальный бюджет предложения, по их словам, находился на уровне 897 миллионов рублей - за апартаменты, занимающие целый этаж в башне «Империя» делового комплекса «Москва-Сити».

Самым дорогим районом Москвы, с точки зрения стоимости жилья, стали Патриаршие пруды (часть Пресненского района). В среднем «квадрат» новых элитных квартир здесь стоит 1,6 миллиона рублей, подсчитали в Point Estate. Второй по уровню средней цены предложения оказалась так называемая «Золотая Миля» (улица Остоженка и прилегающие), до этого занимавшая лидирующие позиции, - 1,3 миллиона рублей за метр в среднем.

«Средние цены на элитную недвижимость постепенно снижаются уже несколько последних лет, - комментирует Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate. - Однако это вызвано не уменьшением цен на конкретные объекты, а изменением курсов валют и, главным образом, структуры предложения: за два года рынок элитных новостроек очень активно пополнялся новыми объектами, вышло около 30 комплексов. При этом застройщики гораздо чаще в последнее время предпочитают более бюджетный премиум-сегмент, чем de luxe».

По подсчетам аналитического центра Est-a-Tet, доля элитного жилья на московском рынке новостроек сегодня составляет чуть менее 5 процентов, большинство дорогих проектов реализуются в Хамовниках (17 комплексов) и в Таганском районе (5 проектов).

Самая дорогая квартира в Москве, если говорить о новостройках, стоит 1,5 миллиарда рублей (данные ЦИАН). По такой цене в комплексе с соответствующим названием - «Царев Сад» - предлагается двухуровневый пентхаус площадью более 800 квадратных метров с открытой террасой и видом на Москву-реку, Кремль и новый парк «Зарядье». За те же деньги можно приобрести почти 500 квартир в самых дешевых новостройках старой Москвы или порядка 830 лотов по минимальной стоимости в Новой Москве. Ценовое благоразумие столичному рынку жилья по-прежнему чуждо.

«Смысла продавать дешево нет»

«В этом году в старой Москве ожидается выход на реализацию значительного объема новых проектов, что обеспечит прирост предложения во всех сегментах рынка, но предпосылок к уменьшению стоимости квадратного метра пока нет, - говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - Это связано с тем, что возможное снижение средней цены, обусловленное выходом новых проектов, будет нивелировано ростом цен в уже реализуемых за счет повышения стадии их готовности. В целом же, скорее всего, средневзвешенный уровень цен (включая бизнес-класс) будет колебаться в диапазоне 192-194 тысячи рублей за квадратный метр. Стоит отметить, что если в комфорт- и бизнес-классе потенциал к небольшому снижению цен еще есть, то в экономклассе он уже исчерпан».

В Новой Москве, по словам эксперта, цены останутся на прежнем уровне, поскольку их повышение может вызвать отток покупателей в проекты в старых границах города.

По прогнозам аналитиков «БЕСТ-Новострой», до конца 2018-го средняя цена «квадрата» в новостройках экономкласса снизится на 5 процентов, в комфортклассе, напротив, подрастет на 3-5 процентов. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» считает, что в массовом сегменте цены по итогам 2018 года возрастут примерно на два процента (до 159-160 тысяч рублей за метр), в бизнес- и премиум-классе вследствие усиления объема предложения средний ценник сократится на два и четыре процента соответственно.

Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet, обещает более яркую ценовую динамику: «Если мы говорим про новые проекты, которые вышли или выйдут в реализацию в первом полугодии, то к концу года они могут подорожать на 20 процентов. Если смотреть динамику в готовых корпусах, то цена останется на том же уровне, чтобы хоть как-то стимулировать спрос. Проекты со сроком сдачи в конце 2018-го - начале 2019-го пока будут оставаться в пределах нынешних цен и делать ставку на стадию строительной готовности, но после июля начнут потихонечку поднимать цены - к концу года они вырастут на 10-15 процентов. При этом мы увидим большие скидки и акции».

К лету число застройщиков в Москве сократится из-за ужесточения закона о долевом строительстве жилья, указывает Ручий, а компании, которые останутся на рынке, не будут продавать дешево. «Смысла в этом не будет, так как конкуренция уменьшится», - подчеркивает эксперт.

Рост цен, обусловленный отказом от долевого строительства и переходом на проектное финансирование, будет сдерживаться «мощнейшей конкуренцией» на первичном рынке жилья и давлением со стороны «вторички», не соглашается Андрей Кройтор, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Но, как показал опрос, проведенный весной 2017-го сервисом «Рамблер/новости», большинство россиян - порядка 70 процентов - предпочли бы приобрести новую квартиру, а не б/у. Так что сила, с которой вторичный рынок готов давить на первичный, под вопросом. Не получится ли как в известном регги-хите - «Аргентина-Ямайка 5:0»?

Лента Дом


Специальные предложения

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.