Платите больше

8 августа 2018

Цены на российские квартиры безбожно завышены. Снизить их просто.

«Вот и найдите кого-нибудь повежливее, кто вам квартиру продаст по такой цене», - примерно так лет десять назад заканчивались переговоры людей, жаждущих купить в Москве жилье, и строптивых риелторов. Сейчас не те времена: несмотря на то, что спрос на недвижимость явно растет - спасибо относительно дешевой ипотеке, у руля рынка - покупатели. Хамить им нельзя, можно обхаживать, поить чаем и предоставлять скидки. Последнее особенно ценится. Но торг должен быть обоснованным.

Многие факторы отрицательно влияют на стоимость квартиры. Зная, какие именно, вполне реально добиться дисконта в 5, а то и 10, и 20 процентов. А продавцу, соответственно, подготовиться и вовремя устранить недостатки - если это вообще возможно.

Секонд-хенд несчастный

Вторичный рынок жилья - своего рода «Черкизон» - выбор квартир огромен, качество - самое разное. Можно заплатить 10 миллионов за «двушку» в блочном доме у Третьего кольца, то есть получить задорого китайский пуховик, который через день-два эксплуатации развалится на множество мелких частей. А можно найти квартиру в добротном кирпичном доме за 11 миллионов, но в итоге сбить цену до тех же 10 миллионов. Это будет уже польский пуховик - неплохой. Торговаться не просто разрешается, а горячо рекомендуется.

Повод? Их несколько. По данным агентства «Бон Тон», средний размер скидки на вторичном рынке сейчас составляет от 3-х до 7 процентов. Отрицательно влияют на ликвидность жилья и, следовательно, приводят к заметному снижению цены проблемы с документами. Это главный минус-фактор.

Квартир с «плохими» бумагами в Москве, да и в других российских городах, много. Вторичное жилье имеет биографию, и не всегда она кристально чистая.

«Никто не захочет сталкиваться с трудностями и проводить небезопасную сделку, - отмечает Валерия Цветкова, заместитель генерального директора «Бон Тон». - Поэтому собственники, продающие квартиру с обременениями или темными пятнами в истории, вынуждены существенно сбавлять стоимость жилья». В зависимости от ситуации размер скидки составляет от 5-ти до 20 процентов, причем в отдельных случаях дисконт может быть еще выше. Одно дело - устранимые технические моменты, вроде неузаконенной (не путать с незаконной) перепланировкой, другое - существенные риски для покупателя, вроде без вести пропавших сособствеников жилища.

Ключевую роль в ценообразовании играет месторасположение: чем лучше транспортная доступность, тем выше цена, и наоборот. Эксперты агентства подсчитали: стоимость квартир, расположенных дальше 15 минут транспортом от метро, ниже на 5-10 процентов, чем цена аналогичных предложений с более удачным расположением. Играет существенную роль и само место: в Москве, например, в зависимости от округа стоимость однокомнатной квартиры площадью 35-38 квадратных метров, расположенной в панельном доме, составляет от 5,5-6 миллионов до 8,5-9 миллионов рублей. Традиционно недвижимость дешевле на юго-востоке и востоке столицы, дороже - в центре, на западе и юго-западе.

Еще один повод для торга - состояние квартиры. Если жилое помещение требует капитального ремонта, то у покупателя есть все шансы получить скидку в 10-15 процентов. Бороться за дисконт в таком случае легко: на приведение жилища в порядок придется потратиться, это простой и понятный аргумент в пользу покупателя.

«Непривлекательный вид, в отличие от проблем с документами, нельзя назвать стоп-фактором в сделках с недвижимостью, - говорит Валерия Цветкова. - Наоборот, такие квартиры покупать выгодно, особенно тем, кто и так задумывал большой ремонт. Если все пойдет под слом, то зачем платить больше и приобретать готовый дизайн».

Сбить цену на квартиру можно и в том случае, если соседи - не подарок: в буквальном смысле слова - алкоголики и прочие лица с пониженной социальной ответственностью, а также если рядом с домом расположена оживленная трасса, либо промышленная зона, либо действующее кладбище или свалка. Размер дисконта составит, опять же, 10-15 процентов. Плохой вид из окна обходится продавцам дешевле: скидка не превысит 5-7 процентов относительно стоимости квартир в том же доме, но с лучшими видовыми характеристиками. Хуже дела у владельцев жилья на первом этаже - оно традиционно стоит на 10-15 процентов меньше, чем аналоги на других этажах.

«Размер скидки зависит от того, в какую сторону смотрят окна и насколько высоко они располагаются от земли, - уточняют в «Бон Тон». - Скидка будет выше, если рядом находится дверь, ведущая в подъезд, или квартира выходит на улицу с интенсивным автомобильным трафиком».

Будем жить теперь по-новому

Рынок новостроек можно назвать более цивилизованным, чем рынок «вторички», - это уже не «Черкизон», но и не Третьяковский проезд, поэтому покупатели новых квартир тоже вправе торговаться. Продавцы, правда, играют на опережение: сами то и дело предлагают квартиры со скидками, запускают различные акции для потенциальных новоселов.

«Сегодня практически все объекты на первичном рынке Москвы реализуются со скидками в среднем около 5 процентов, - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - Дополнительные скидки девелопер может предоставить в случае, если покупатель, например, сразу готов внести всю сумму сразу, или параллельно хочет приобрести машино-место. Также приобрести квартиру с существенной скидкой можно в период новогодних акций и акций, приуроченных к другим праздникам».

По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», самый весомый аргумент для торга в новостройке, - плохая транспортная доступность. В области отрицательно влияет на стоимость предложения существенная удаленность дома от МКАД и ближайшей станции железной дороги, в Москве - от станции метро и удобного выезда на магистраль.

Второй минус-фактор - скудный набор инфраструктуры в проекте и/или районе. Если нет собственного детского сада и школы, спрос на квартиры будет намного ниже, отмечает Доброхотова. При этом, подчеркивает она, застройщики прекрасно понимают недостатки своих проектов, поэтому зачастую стараются их уравновесить какими-то другими преимуществами - например, наличием нескольких вариантов отделки, удачными планировочными решениями, в конце концов - более доступной ценой.

«Застройщик может быть более расположен к предоставлению скидки, если покупатель готов приобрести сразу две-три квартиры. Оперировать при торге недостатками жилого комплекса, скорее всего, бесполезно», - считает эксперт.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, не согласна: даже в новом здании, по ее мнению, при желании всегда найдутся слабые места: штукатурка отлетела, подземный паркинг слишком узкий, в межквартирных холлах мало света «Если речь идет о покупке ликвидной по площади квартиры - одно- или двухкомнатной, то в этом случае торговаться будет тяжело, - говорит она. - А вот при поиске многокомнатного жилья шансов получить скидку больше, потому что такие квартиры сложнее продать из-за высокой стоимости».

«Неудачное соседство дома - самый депрессивный фактор ценообразования, - полагает Марина Комогорова, руководитель отдела новостроек компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». - Непосредственная близость к ТЭЦ, полигонам ТБО, автомагистралям, кладбищам и тюрьмам снижает стоимость недвижимости на 15, 20 и даже 25 процентов». Эксперт предлагает запомнить простое правило, актуальное как для «первички», так и для «вторички»: особенности квартиры, не подлежащие изменению, могут влиять на ее стоимость существенно, те, что решаются ремонтом - в гораздо меньшей степени.

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, составил свой список объектов, соседство с которыми нежелательно и, соответственно, дает основания для торга: помимо уже упомянутых выше кладбищ и свалок, это линии электропередач, действующие заводы и комбинаты, следственные изоляторы, морги и крематории, специализированные медицинские учреждения, пункты помощи бездомным, полуразрушенные/недостроенные/заброшенные строения рядом, собачьи приюты, конечные станции маршрутных такси, ночные клубы, стадионы, аэропорты, железнодорожные пути, некоторые объекты религиозного назначения и учебные заведения и, как ни странно, лесные массивы и парки - некоторые просто боятся в них гулять.

При таком раскладе теоретически добиться скидки можно практически в любой новостройке. На деле, как уже говорилось выше, - застройщики сами видят изъяны своих проектов и потому изначально устанавливают адекватные цены, а когда надо предлагают скидки. Торговаться с ними - дело неблагодарное.

«Торг уместен, если вы готовы быстро купить квартиру, если единовременная оплата покупки составляет 100 процентов или у вас одобрен ипотечный кредит, если вы готовы приобрести сразу несколько квартир», - резюмирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Готовых за раз купить пару-тройку квартир сейчас (как, впрочем, и десять, и 20 лет назад) немного. Зато людей, имеющих все шансы на положительное решение по ипотечной заявке, полно: в первом полугодии 2018-го российские банки согласились выдать кредит на жилье 77 процентам заявителей. Убедивший банкира да не убоится застройщика своего.

Lenta.ru ДОМ


Специальные предложения

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.