Главная | Сми о нас | Паркинги при жилых комплексах: не хочется, но надо

Паркинги при жилых комплексах: не хочется, но надо

10 января 2019


Застройщики неохотно их строят, а граждане вынужденно покупают.

Сегодня сложно представить жилой комплекс или просто дом, в котором девелопер не позаботился бы о нуждах автовладельцев. Хотя исключения встречаются. Продажа машино-мест для застройщика – это скорее, бизнес в нагрузку. Ведь по сравнению с квартирным парковочный «гешефт» приносит совсем не те деньги, там куда длиннее сроки реализации и куда более вялые клиенты. Но все же объективные обстоятельства – расползание зон платных парковок, внедрение концепции «двор без машин», закрытые на шлагбаумы дворы - заставляют граждан с кряхтением, но приобретать «домики» для автомобилей и поддерживать спрос на машино-места на более-менее стабильном уровне.

Парковки представлены практически во всех строящихся жилых комплексах. По данным Натальи Шаталиной, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», в «старой» Москве подземными паркингами обладают 94% комплексов бизнес-класса, 86% комплексов комфорт-класса и 22% комплексов класса «эконом». Надземные[i] паркинги предусмотрены в 33% комплекса экономкласса, в 5% комплексов класса комфорт и 1% в бизнес классе. Только наземный (гостевой) паркинг встречается в 22% комплексов экономкласса, в 6% в ЖК комфорткласса и 5% ЖК бизнес-класса. Наземные парковки оборудуются в малоэтажных комплексах апартаментов, в проектах реконструкции или реставрации – Manor (Садово-Сухаревская), Дом Наркомфина (Новинский бульвар), Moss Аpartments (метро «Тургеневская»), приводит примеры Ирина Могилатова, генеральный директор «TWEED Недвижимость».

В элитном сегменте, разъясняет Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate, из 81 жилого комплекса, продававшегося в конце 2018 года, подземные паркинги предусмотрены в 73 проектах, это 90%. В двух комплексах парковка отсутствует, еще в шести проектах запроектированы «нестандартные»: многоуровневый механизированный надземный паркинг, наземный на частной территории и индивидуальные гаражи в таунхаусах.

От чего зависят цены

По оценке Евгения Межевикина, руководителя отдела аналитики ГК «Пионер», в среднем стоимость машино-места составляет 9-11% от цены квартиры.

Многоуровневые надземные паркинги преобладают в массовом сегменте строящегося жилья. По информации компании «Метриум», средняя стоимость такого машино-места – около 850 000 рублей. Эксперты, опрошенные порталом www.irn.ru, дают диапазон цен от 240 000 руб. до 2,3 млн руб. В дорогих комплексах цена покупки - 4,5-6,5 млн руб.

Подземный паркинг – это атрибут дорогого жилья, но немало примеров, когда его строят в проектах массового сегмента. За МКАД стоимость машино-места начинается примерно от 400 000 рублей. В Москве она варьируется от 800 000 рублей до 2,5 млн (комфорткласс), в бизнес-классе - от 1,2 до 4,5 млн руб., в элитных комплексах - от 2 млн руб. до 13 млн руб. Средние цифры от «Метриум»: 1,2 млн рублей в бизнес-классе, 3,5 млн рублей в классе «премиум», 6 млн – в элитном.

Наземная открытая парковка делается везде, места, как правило, не продаются и даже в большинстве случаев не закрепляются за жильцами, парковаться на них могут все желающие. В малоэтажных загородных комплексах открытые машино-места обычно уже входят в стоимость квартиры или таунхауса.

Стоимость парковочного места зависит не только от типа паркинга, уровня и расположения самого жилого комплекса, но и от площади машино-места, его расположения внутри паркинга, этажа, удобства заезда и близости к лифту. Как замечает Галина Осипова, коммерческий директор компании Wainbridge, даже в одном комплексе цены могут различаться в 2-2,5 раза.

Самые дорогие места - на первом этаже надземной парковки и на минус первом этаже подземной, а также рядом с лифтом. Парковочное место в центре города будет стоить гораздо дороже, чем аналогичное на окраине, объясняет Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.

Так, в уже сданном ЖК TriBeCa Apartments (метро «Бауманская»), место на первом этаже надземной многоуровневой парковки площадью 13,5 кв. м стоит 6 млн руб., а в ЖК «Москва А101» в Новой Москве стоимость аналогичного места, но на 6-м этаже - 530 000 рублей.

В ЖК «Новокосино» в Подмосковье (г. Реутов) места на минус втором этаже подземного паркинга стоят от 452 000 рублей, в ЖК Balchug Viewpoint в Замоскворечье стоимость мест на минус первом этаже доходит до 5,6 млн руб., а в ЖК «Садовые кварталы» (метро «Фрунзенская») машино-место на минус третьем этаже обойдется в 5,3 млн руб.

Кроме того, места в подземных паркингах бывают «зависимые» - когда две машины ставятся друг за другом и вы не можете выехать, если сосед не отгонит свою машину. Они дешевле, чем «независимые», цены могут различаться в два раза. Еще один тип машино-места – «семейное», для двух авто, его площадь 20-25 кв. метров против стандартных 11-14.

В ЖК «Большая Дмитровка, 9» по информации руководителя направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Юрия Щербакова, стоимость зависимого парковочного места начинается от 3,5 млн руб., независимые стоят 6,5-7,5 млн руб. В ЖК «Парад планет» (г. Королев) цены на стандартное машино-место начинаются от 510 000 руб., а на «семейное» – от 1 млн руб. В ЖК «Грани» (метро «Текстильщики») машино-место обойдется жителям минимум в 650 000 руб., а мото-место – в 190 000 руб.

Эксперты отмечают, что на протяжении примерно последних лет трех цены на машино-места держатся примерно на одном уровне. Коммерческий директор ГК «Колди» Елена Орешкина, анализируя данные по заключенным договорам ДДУ в 2018 году, отмечает небольшое снижение – около 3% в эконом- и комфортклассе. В бизнес-классе произошло более серьезное снижение – на 12,5%, а в классе премиум цены, наоборот, выросли на 11%.

Отсутствие роста за последние три года, - конечно, приятное обстоятельство для покупателей, которые частенько рассматривали машино-места как роскошь – дорогой «предмет» вовсе не первой необходимости. Но возможность сэкономить есть, если они купят место в подземном паркинге на начальном этапе строительства. «Ценообразование машино-мест происходит по аналогии с квартирами. На начальной стадии строительства их стоимость минимальна, а выбор максимально широк», - поясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Например, в проектах ГК «Пионер» в этом году отмечалась значительная ценовая динамика. В квартале «LIFE-Ботанический сад-2» (метро «Ботанический сад») где паркинг начали продавать в мае, прирост цены составил 30%, а в квартале «LIFE-Кутузовский» (метро «Кунцевская»), где продажи стартовали в марте, - на 25%.

А вот в элитных проектах после старта продаж цена может и не меняться, большинство девелоперов сразу выводят парковки на продажу по максимальной стоимости.

Вынужденный бизнес и умеренный спрос

Для девелопера торговля машино-местами – «побочный» вид заработка, нагрузка (даже обуза), с которой приходится сосуществовать. «Строительство парковок по-прежнему редко приносит девелоперу прямую прибыль, поскольку себестоимость одного машино-места в Москве может доходить до 800 000 руб., особенно если речь идет о благоустроенном подземном паркинге. Исходя из этого, рыночная стоимость машино-места в ЖК бизнес-класса составляет от 1,5 млн руб. и выше, но продать его за такую сумму удается не всегда», - поясняет Елена Пальчунова, коммерческий директор проекта «Дом Наркомфина». Вот и приходится идти на ухищрения («прикреплять» машино-место к квартире, придумывать скидки, предлагать машино-места в подарок). Продаются паркинги медленно: «продажи 10-15 машино-мест в месяц при общем количестве 700 машино-мест потребует более 5 лет», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

А потребительское поведение клиентов практически напрямую зависит от их кошельков - чем они толще, тем легче идет продажа парковок.

В компании «Метриум» приводят статистику, фиксирующую положительную динамику продаж: число реализованных машино-мест за три квартала 2018 года увеличилось на 48% относительно 2017 года по всем сегментам. В бизнес-классе продажи паркингов выросли в два раза, в элитном классе – на 30%. В эконом- и комфорт-классе динамика скромнее – плюс 23%.

Статистика агентства недвижимости «Бон Тон», которую предоставила его генеральный директор Наталия Кузнецова, напротив, свидетельствует о некотором снижении числа сделок в дорогом секторе: на 10% в премиум-классе по сравнению с уровнем 2016-2017 гг., в элитном - на 6% меньше, чем в 2017 г., и на 10% меньше, чем в 2016 г. Показатели комфорт- и бизнес-классов по версии «Бон Тон» не изменились.

Но в целом, в недешевых ЖК паркинги разбираются хорошо. Причем на одну квартиру в элитной новостройке в среднем приходится два-три машино-места, замечает Елена Орешкина (ГК «Колди»). Особенно бодро процесс идет в центре Москвы, где ощущается острый дефицит парковочных мест.

«Например, в Тверском районе есть ЖК «Реномэ», с одной стороны которого Новослободская улица, а с другой – Сущевская, - рассказывает Павел Бабанин, генеральный директор АН «Master Realty» г. Москва (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»). - Ни там, ни там стояночных мест практически нет, поэтому припарковаться не то что рядом с комплексом, а даже в радиусе километра свободно невозможно. Соответственно, при высокой стоимости машино-места спрос на них тоже будет большим, и понятно, что все они будут раскуплены в достаточно короткие сроки». Аналогичная ситуация - в жилых комплексах «Резиденция Тверская» на 2-й Брестской улице, ЖК «Малая Ордынка, 19» - машино-места раскупаются.

Но в принципе для покупателей дорогого жилья недостаток парковок - не главный, а лишь сопутствующий стимулирующий фактор. Для них более важен комфорт, статус, в конце концов, им просто неприлично не иметь «гаража» для семейного автопарка.

Самые проблемные клиенты – в массовом сегменте. Большинство их них задумываются о покупке паркинга только после того, как решат дела с квартирой – отремонтируют, обставят, войдут в ипотечный ритм.

Виктор Прокопенко, директор департамента недвижимости Sezar Group, выделяет в комфортклассе три категории покупателей: «прагматики» – которые понимают, что машино-место нужно и предпочитают приобрести его на старте продаж по максимально выгодной цене с хорошим выбором; «вынужденные» — кому надоело кружить в поисках свободного места на гостевом паркинге, и «принципиальные» — те, кто готов мириться с неудобствами, но экономить.

Эксперты признают: ситуация, когда дом практически полностью заселен, а значительная часть машино-мест остается вакантной – типичная для большинства застройщиков массового жилья. «В тех проектах, где минимальная цена предложения на квартиры менее 2 млн рублей, востребованным будет разве что бесплатный паркинг под открытым небом», - иронизирует Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». И даже хорошие скидки привлекают немногих. Скорее наоборот: подтолкнуть к покупке квартиры парковочное место, предлагаемое в качестве подарка, всё ещё может, комментирует эксперт.

Подгоняющие факторы

Влияет ли на продажи паркингов фактор «платных парковок» в демократичных форматах? На уровне ощущений – какое-то движение есть. По мнению Игоря Сибренкова (ГК «Основа»), в отдельно стоящем доме, в окружении сложившейся застройки в зонах платной парковки реализация машино-мест будет проходить намного более динамично, чем в проектах комплексного освоения территорий. Вот там жители не стремятся приобретать машино-места или совсем отказываются от покупки, если есть возможность парковать автомобиль рядом с домом.

Впрочем, у жильцов есть вполне законная лазейка: парковочное разрешение резидента за 3000 рублей в год дает возможность бесплатно парковаться рядом с домом с 20.00 до 08.00.

«Я сам живу и работаю в Тверском районе и приобрел такое разрешение. Теперь я могу в пределах данной локации при наличии любой стоянки свободно на ней парковаться, остается лишь найти свободное место, пусть даже и около соседнего жилого дома. Так что, как видим, на спрос и ликвидность машино-мест городские платные парковки не оказывают никакого влияния», - заключает Павел Бабанин (АН «Master Realty»).

С точки зрения Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, куда большим стимулом становится распространение концепции «двор без машин», когда жители физически не могут припарковаться у самого дома, не приобретая собственное машино-место.

Изменить отношение к платным машино-местам людей принуждает не столько расширение зоны платной парковки, сколько запрет на остановку и стоянку автотранспорта в радиусе пешей доступности от дома. Жильцам просто ничего не остаётся делать, кроме как «эвакуироваться» с улиц в паркинг под землю. Если вокруг жилого комплекса все дворы «закрылись» на шлагбаумы, а на окрестных улицах запретили стоянку, подземный паркинг на 200 мест может быть заполнен за месяц, полагает Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»).

Продадим соседям

Что делать с оставшимися пустующими местами? Продать соседям. «В ход идут и скидки, и наружная реклама и даже адресное распространение листовок по почтовым ящикам близлежащих домов», - замечает Ольга Магилина, директор департамента маркетинга компании «KASKAD Недвижимость».

Продавать машино-места жителям других домов никто не запрещает, более того, застройщик не имеет права отказать «чужаку» по закону о защите прав потребителей. Некоторые девелоперы уже заранее рассчитывают на спрос со стороны соседей.

Например, в ЖК «Николин парк» от Sezar Group (Новая Москва, п. Сосенское) машино-места покупают жители соседнего проекта. Еще на этапе проектирования застройщик предусмотрел паркинг «с запасом» на смежную аудиторию и отдельную логистику маршрута для внешнего трафика «не жителей ЖК». Небольшой и пока и «несущественный» спрос «со стороны» отмечают и в ГК «Пионер».

Покупают машино-места по соседству и жители ЖК, где паркингов не построили. К примеру, покупателям квартир в ЖК «Дом на Хлебном» предлагают приобрести машино-места в ЖК «Театральный дом», уточняет Ирина Калинина (Point Estate).

Аренда: 25 московских новостроек сдают места в паркингах

Другой вариант получить пользу от нераспроданных машино-мест – сдать их в аренду. Занимается этим уже не девелопер, а управляющая компания. Наиболее отзывчивая аудитория – это жители домов бизнес-класса, для многих из них «съем» машино-места предпочтительнее дорогой покупки. По данным компании «Метриум», взять машино-место в аренду можно в 25 столичных новостройках. Например, в ЖК бизнес-класса SHIROKAYA аренда машино-места обойдется 4 000 рублей в месяц. А вообще, разброс арендных цен, по информации Елена Земцова (Delta estate), - от 3 000 до 20 000 рублей в месяц в зависимости от локации, типа парковки и класса проекта.

Резюме

И расхождения в статистике, и разнобой мнений свидетельствуют о том, что «рынок машино-мест» еще окончательно не сложился. Хотя тренд вырисовывается: в паркинги людей медленно, но неуклонно загоняют объективные обстоятельства, и прежде всего - регулирование жизни мегаполиса. Платные парковки, дворы без машин и шлагбаумы тоже появились не просто так, а из-за того, что безмерно выросло число автомобилей. Выход из этого замкнутого круга только один – расставить всё по своим местам. Машину – определить в паркинг, двор – отдать жильцам, улицы – пешеходам. Кстати, как напоминает Виктор Прокопенко, еще недавно на Тверской «парковались в три ряда на каждой стороне», а сегодня мало кто может представить себе, что там можно бросить автомобиль. Ведь приучили же!

[i] Надземный паркинг – это многоэтажная парковка («этажерка»), наземный – открытая плоскостная стоянка. Термины еще не устоялись, но большинство экспертов на рынке недвижимости используют именно такие понятия.

Индикаторы рынка недвижимости


Специальные предложения

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.