Главная | Сми о нас | Итоги года на рынке жилья Москвы: много и дорого. Пока

Итоги года на рынке жилья Москвы: много и дорого. Пока

20 декабря 2019

Чем больше строят, тем доступнее жилье. Логично? А вот и нет! В 2019 году Москва поставила сразу два рекорда: по количеству возведенных новостроек и… по ценам на квартиры.

Понастроили тут

В уходящем году Москва удивила масштабами строительства: введено более 10 млн кв. м недвижимости, более 4 млн из них пришлось на жилье. Еще никогда столица столько не возводила за год, отметил заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин в начале декабря на встрече с журналистами.

С 1 июля этого года Россия перешла на новую схему финансирования строительства, которая гарантирует защиту средств покупателей и защищает права дольщиков. Девелопер теперь не вправе получать деньги от покупателя заранее: средства размещаются на эскроу-счетах в банках, а к застройщику переходят только тогда, когда дом будет достроен.

ПО СЛОВАМ ХУСНУЛЛИНА, НА ЭСКРОУ-СЧЕТА В МОСКВЕ ПОКА ПЕРЕШЛО ВСЕГО 18% НОВОСТРОЕК, БОЛЬШАЯ ЧАСТЬ ЖИЛЬЯ — 67%— ДОСТРАИВАЕТСЯ ПО ДОГОВОРАМ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, НО В СЛЕДУЮЩЕМ ГОДУ ЭТО СООТНОШЕНИЕ ИЗМЕНИТСЯ В ПОЛЬЗУ ЭСКРОУ.

Об обманутых дольщиках столица тоже не забывала. По информации Москомстройинвеста, в 2019 году было завершено 15 домов (в жилых комплексах «Царицыно», «Борисоглебское», «Спортивный квартал» и ЖК СУ-155 в Нагатино-Садовниках). В свои квартиры въехали более 1,6 тыс. граждан.

По словам председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, в столице остается 34 недостроенных дома. Значительную часть из них предполагается закончить в 2020 году. Как ранее говорил Марат Хуснуллин, в следующем году город намерен помочь 4 тыс. обманутых дольщиков.

200 тыс. рублей за «квадрат»

Еще один рекорд, поставленный на рынке столичной недвижимости в 2019 году, оказался для покупателей неприятным сюрпризом: цены выросли как на новостройки, так и на «вторичку». По данным аналитического центра ЦИАН, в Москве 1 кв. м на вторичном рынке по итогам IV квартала 2019-го «пробил» 200-тысячный рубеж и достиг исторического максимума — 200,5 тыс. рублей.

Как пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, рост цен за «вторичку» объясняется двумя причинами. Во-первых, наконец-то начали восстанавливаться реальные доходы жителей столицы. Тем, кто пока не заметил, что его финансовая жизнь налаживается, придется довольствоваться второй причиной — цены на первичном рынке повышаются из-за перехода на эскроу-счета.

По словам генерального директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, с начала года цена квартир в новостройках экономкласса выросла на 12% (на территории Новой Москвы — на 12,5%) и взяла планку в 170 тыс. руб. за 1 кв. м. В сегменте комфорт-класса стоимость жилья выросла на 7,3%, в бизнес-классе — на 3,4%.

По эскроу-счету

Генеральный директор компании «Сити–XXI век» Антон Борисенко считает, что тот факт, что с введением эскроу-счетов квартиры подорожают на 7–10%, был ясен еще год назад, сейчас это и происходит. Как уточнял в интервью ЦИАН основатель и президент ГК ФСК Владимир Воронин, пока компания проводит эксперимент в одном из своих жилых комплексов: два первых корпуса продаются по старой схеме, остальные корпуса — по эскроу-счетам. В первом случае застройщик получает деньги и сразу пускает их на строительство, то есть нацелен на то, чтобы реализовать больше и быстрее.

КОГДА ДОМ ВОЗВОДИТСЯ НА КРЕДИТЫ, МОТИВАЦИИ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРЫ С ДИСКОНТОМ НА ЭТАПЕ КОТЛОВАНА НЕТ. ДЕВЕЛОПЕРУ НЕВЫГОДНО ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ПОКУПАТЕЛЮ СКИДКУ, ЕСЛИ ПОЛУЧЕННЫЕ СРЕДСТВА НЕЛЬЗЯ ПОТРАТИТЬ НИ НА КИРПИЧИ, НИ НА БЕТОН.

Директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Сазонова обращает внимание на тот факт, что в уходящем году во многих строящихся жилых домах цены на квартиры просто взлетели. Примечательно, что это произошло еще до введения эскроу-счетов. Сазонова называет повышение цен спекулятивным: застройщики хотели получить максимальную прибыль до перехода на эскроу, чтобы потом на эти деньги спокойно достраивать дома. В итоге получилось, что на новую модель финансирования перешло только 18% строящихся проектов, а вот цены повышены почти везде.

Ипотека: ставки все ниже

Как подчеркнул в интервью ЦИАН Константин Апрелев, почетный член Российской гильдии риэлторов, президент АН «Савва», если доходы населения не растут, единственным способом поддержки спроса на новостройки является ипотечная ставка. В 2019 году именно после снижения ставок до 9% (а в крупных ипотечных банках — Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк — минимальные ставки понизились и вовсе до 8–8,4%) люди пошли за ипотекой.

«Во второй половине года ипотечные ставки упали, что сказалось на увеличении объема выданных ипотечных кредитов, — комментирует директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. — К примеру, в нашем комплексе ЖК «Румянцево-Парк» доля ипотечных кредитов составляет около 57%. Больше всего ипотечных сделок приходится на молодую аудиторию в возрасте от 26 до 30 лет».

Как рассказал директор по продажам Sminex Иван Обухов, в премиум-квартале JAZZ доля ипотеки с начала года колебалась от 40 до 50%. Максимальное количество покупок квартир по ипотеке наблюдалось накануне вступления изменений в 214-ФЗ, когда люди ожидали роста стоимости на жилье.

Чего ждать от 2020-го?

Если в 2019 году по построенным жилым домам Москва побила все рекорды, то вот количество выданных разрешений на строительство сократилось почти в четыре раза — предполагается, что по итогам года их будет не более 150. Эксперты объясняют это ажиотажным спросом на разрешения в 2018 году в преддверии перехода на эскроу-счета, когда застройщики хотели успеть провести наибольшую долю своих новостроек по старой схеме расчета.

РЕФОРМА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА УЖЕ ПРИВЕЛА К УМЕНЬШЕНИЮ НОВЫХ ПРОЕКТОВ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ. ПО СЛОВАМ НАТАЛЬИ САЗОНОВОЙ, С НАЧАЛА 2019 ГОДА В ПРОДАЖЕ ПОЯВИЛОСЬ ВСЕГО 57 НОВЫХ ОБЪЕКТОВ (В ПРОШЛОМ ГОДУ ИХ БЫЛО 87).

«В 2020 году снижения предложения и ввода новостроек не ожидается: основную долю рынка будут занимать проекты, которые реализуются по старым правилам, — предсказывает Наталья Шаталина. — Более сложным окажется 2021 год, когда среди новостроек будут преобладать те, в которых квартиры продаются по эскроу-счетам. Что касается цен, то в 2020 году они останутся на нынешнем уровне».

Одной из причин для роста цен на новостройки могли бы стать изменения, внесенные в постановление 284-ПП «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве». Они предусматривают наличие чистовой отделки в новостройках.

КАК УТОЧНИЛИ В КОМПАНИИ «САМОЛЕТ», КОТОРАЯ В СВОИХ ПРОЕКТАХ ДАВНО СДАЕТ КВАРТИРЫ ПОД КЛЮЧ, ЧИСТОВАЯ ОТДЕЛКА ПРИБАВЛЯЕТ К СТОИМОСТИ ОТ 8 ДО 11 ТЫС. РУБ. ЗА 1 КВ. М.

Алексей Лухтан утверждает, что пока по этой причине увеличения цен ждать не стоит: нововведения никоим образом не обязывают московских застройщиков включать опцию чистовой отделки в свои проекты, которые реализуются сейчас.

Константин Апрелев полагает: если доходы населения не будут расти, как только будет выбран спрос по сегодняшней ипотечной ставке 9%, ставка будет вновь понижена — для того, чтобы сохранить устойчивый спрос на новостройки и объемы нового строительства.

Если банки будут выдавать кредит на жилье по существующим ставкам, спрос способен упасть на 10–15%. И тут у девелоперов не будет другого выхода, уверена Наталья Сазонова, кроме как увеличить скидки новоселам с 4 до 5–7%.

Выводы

В следующем году объемы строительства не будут снижаться — значит, у покупателя будет большой выбор квартир: по районам, сегментам и стадии строительной готовности.

Основную долю в 2020 году на рынке новостроек будут занимать проекты, реализуемые по старым правилам, то есть по ДДУ.

Роста цен на квартиры в 2020 году эксперты не прогнозируют.

Цены на жилье падать не будут.

Скидки, которые девелоперы предоставляют на новостройки, могут увеличиться.

Скорее всего, в 2020 году нас ждет очередное снижение ипотечной ставки.

В 2021 году, когда большинство новостроек будет продаваться по эскроу-счетам, реален рост цен.

Если вы планировали покупать жилье, сейчас для этого вполне подходящее время. Бронировать квартиру сразу после новогодних каникул не стоит: не исключено, что нас ждет снижение ставок по ипотеке. Но и затягивать до конца года не имеет смысла, иначе лучшие варианты квартир просто разберут.

ЦИАН


Специальные предложения

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.